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现场实探闵行七宝地铁球王会盘 天安豪园皇都花

日期:2022-08-21 10:40

球王会去年7月底,上海皇都花园微信公众号发文,皇都花园四期项目启动……但是至今都未入市,这也让很多人觉得,四期要不了了之了。但就在最近,传出了皇都花园四期即将在四批次入市的消息,此外,同一板块的“天安豪园”也预计在四批次入市。

皇都花园和天安豪园所处的是闵行七宝板块,该板块靠近外环,且区域内有三条(9/10/12)轨交,交通便利,距离莘庄、大虹桥、漕河泾等地都不远。板块内配套丰富,其中教育配套非常出名,如明强小学、七宝外国语小学、七宝小学、七宝中学都在板块内,教育体系完整。此外、七宝老街、万象城、闵行体育公园等配套的加持让这个板块的宜居性大大提高,因此,七宝板块也就成为了众多购房者青睐的区域之一。

奈何,板块内的新房供应十分稀缺,断供已久。所以很多看中板块内资源的都纷纷将目光转向二手房。目前,七宝板块的二手房价格约4.5-11万元/平,价格差距如此之大,是因为,板块内多为老小区,总层高为6楼,这类小区房龄近30年,二手房价约4.5-6.4万元/元,部分位置好的老小区二手房价约9万元/平,其中较新的次新房价格约9-11万元/平,有一定的倒挂。所以此次天安豪园以及皇都花园的加推受到了极大的关注。

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天安豪园二期和皇都花园四期目前情况如何?乐居前往项目现场一探究竟。

乐居首先前往的是天安豪园项目,9号线星中路站出站后,沿街的小型商铺映入眼帘,非常地“接地气”,眼睛横扫一圈,附近多为老小区,底商分布在各个角落,电瓶车摆满了助动车停车位,目光所及未见到大型商业,城市界面一般。

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球王会天安豪园售楼处

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出地铁延漕宝路走大概150米处看到金黄色的建筑,以为是大型商业,经询问,这就是天安豪园的售楼处,有周边的环境做对比,一眼看去还是非常惊艳的!

球王会据了解,该项目的售楼处正在装修中,预计在8月底9月初开放。售楼处建面约5万方,后续将打造成休闲商业街,引入特色水景,形成融入文化元素及生活气息的特色商业街,配以高级酒店、时尚餐饮、大型零售、娱乐休闲等多功能配置,方便业主生活。

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售楼处对面就是天安豪园一期,底商再次映入眼帘,天安豪园一期楼下有“快递站点、理发店、水果店、医保定点药房”等多家小型商铺,旁边还有在建的养老院,城市界面一般。据了解,天安豪园一期为动迁房,已交付使用,二期房源为商品房(预计分四批入市),两期项目均由天安中国打造。

目前天安豪园一期房源的挂牌价约10万元/平,据周边房产中介了解到,该房源二期的价格预计会在8万元/平左右,积分会在80分以上,但是具体的还是要看最终的公布价格及认购情况。为何这么贵?除了近地铁,难道是因为产品品质非常高?

天安豪园二期位于紫琅路与天豪路交汇处,目前该项目已经建设到10层以上,预计在2023年竣工。

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据天安豪园二期的公布方案来看,将分为A、B、C三个部分,共建设48幢,最高13层的住宅楼,整体容积率为1.94,建筑密度为30%、绿地率35%。项目将配有3446个车位,车位比达到了1:1.56,还是不错的。

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此次天安豪园二期规划总户数为2206户,预计分四批入市,首推114套房源95-188平房源,具体有95、99、105、125、144、168、188平2-4房,在户型打造上将会延续一期大开间、短进深的特点。二期首批预计随四批次入市。

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天安豪园部分房源户型图

从上图来看,95平两房的设计,仅两开间朝南,且户型不够方正,两房的设计,性价比不高,如果看中户型方正,只有125以上的房型可供选择。

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天安豪园二期规划楼栋分布示意图

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天安豪园位于外环以内,紧邻外环,自驾至外环可连接延安高架路进入中环、内环,二期项目距离9号线步行约700米,名副其实的地铁盘,交通还是比较便利的。

商业方面,项目周边的一些沿街商铺完全满足不了业主日常的购物需求,好在步行约1公里处有一个星宝购物中心,里面有盒马、星巴克等商业入驻,可以满足业主的购物需求,但是如果想去高端商业的话,可以去周边的万象城或者爱琴海购物公园,天安豪园二期距离万象城直线600米,实际距离当然远不止这些,乐居自驾前往购物中心,需要2公里左右。

七宝是个优质学校“云集”的板块,天安豪园一期对口的是七宝实验小学、七宝实验中学,都算是区域内教育资源不错的学校,坐拥七宝优质的教育资源,二期学校自然也不会差,但是天安豪园未来2206户的业主入住之后楼盘开盘新闻,是否都能够分到优质学校呢?现在不得而知。

医疗方面的话,项目附近有医保定点药房,拿一些基础药的需求完全可以满足,此外,附近2公里内并无医疗服务中心或小型诊所,距离附近较近的是2.5公里左右的上海闵行中医医院,该医院为二甲医院,附近缺乏重点的医疗中心。

总体来看,天安豪园的主要有两大优势,一是距离地铁较近,二是拥有学区优势,(具体学校划分以政府公布为准),但是城市界面一般,且在户型设计方面主要偏向改善型客群。

随后,我们就来到了七宝的另外一个当红热盘——皇都花园。

到达皇都花园,整体的舒适感得到了提升,项目周边的城市界面比较好,值得一提的是,项目与1260亩的闵行体育公园一路之隔,生态环境较好。

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皇都花园周边道路景观

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皇都花园三期实景图

三期的项目建筑是非常漂亮的,采用的是东南亚设计风格,全铝板外立面。据了解,四期项目将继续延续前三期的极简、高端之精髓,以现代风格为主,且再次基础上增加了“绿色节能性能优化的提升”的要素,计划将“皇都花园”四期打造成一个全新的超低能耗绿色建筑。

上海皇都花园四期项目由南、北两部分地块组成,北侧地块位于皇都花园二期和三期之间楼盘开盘新闻,南侧地块位于整个地块的东南角。四期房源传言会在四批次入市,推出519套95-219平2-4房。从现场看到,该项目四期正处于打地基阶段,施工现场被围得严严实实。附近房产公司表示“四期预计不会随四批次入市楼盘开盘新闻,最快要到年底,积分会很高,预计在80+。”四批次预计在8月中下旬公布名单,我们拭目期待!

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皇都花园四期施工情况

皇都花园四期北区地块将建设2栋25层高层、3栋16层高层以及配套用房,共计287套房源,容积率约2.9,车位约564个,北区的车位比还是很高的。

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皇都花园四期南区地块将建设2栋11层小高层、3栋18层高层以及部分配套用房楼盘开盘新闻,共232套房源,容积率约2.08,车位约251个。

就价格来看,项目一期入市价格在7万元/平,而现在挂牌价达到了10万/平,倒挂近3万元/平。

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皇都花园紧邻外环,处于外环外,项目经顾戴路可连接外环及嘉闵高架,自驾前往大虹桥、中内环还是比较便利的。该项目距离12号线七莘路站直线距离不足500米,地铁站距离即将入市的南地块比较近,步行约1公里,距离北地块在步行在1.2公里左右,值得一提的是,七莘站也是嘉闵线的站点,后续嘉闵线开通之后前往大虹桥也会十分便捷。

商业方面的话,项目附近有一些沿街的底商,大型商场主要集中在地铁站附近,有莘庄维璟印象城以及七莘红点城等商业,可以满足日常居民的购物需求。

最受大家关注的自然还是教育配套,项目紧邻上海市七宝外国语小学,旁边还有闵行七宝皇都幼儿园。项目前期对口的是七宝明强小学,属于闵行小学中的第一梯队。

医疗配套有复旦大学附属儿科医院、闵行中心医院、第六人民医院等为居民的健康保驾护航。

七宝的教育资源优越,两个项目受其利好,周边的配套基本可以满足日常的购物需求,但是两个项目的周边城市界面都比较一般。而且楼盘开盘新闻,七宝上空设有飞机航道,有一定的噪音影响,除此之外,周边的医疗配套也相对较弱,目前最高的医院等级为二甲。即将入市的两个项目地理位置都不错,交通还算便利,但是两个项目推出的户型都主要面向大面积改善客群,对刚需客群不太友好,就价格来看,两个项目周边房源均有一定程度的倒挂,虽然新房的性价比高,但是与旁边的大虹桥拓展区华漕板块相比,华漕板块区域发展要好一些,但是七宝房价却比华漕板块的新房价格高。

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